Come sostituire la caldaia centralizzata correttamente risparmiando sui lavori e sulla bolletta condominiale

In questo approfondimento tecnico vedremo tutti gli aspetti da considerare, tecnici e procedurali, per l'installazione di una nuova caldaia centralizzata. Le caldaie sono funzionanti ed efficienti per circa 10/15 anni, la loro sostituzione è tra i lavori più importanti che si realizzano ciclicamente nei condomini. Queste informazioni possono essere applicate, oltre che ai condomini, anche a alberghi, uffici, scuole e edifici commerciali

Per maggiori informazioni o per richiedere un approfondimento su aspetti non trattati, puoi scrivere in fondo all'articolo nella sezione "domande", telefonare o mandare una email tramite la pagina contatti. EnUp è una società esperta nella sostituzione della caldaia centralizzata e nell'adeguamento della centrale termica

Centrale termica di un condominio a Roma

Centrale termica progettata e installata da EnUp in un edificio condominiale di 9 appartamenti del centro storico di Roma avente potenza nominale di 115 kw

La caldaia è il componente più importante della centrale termica. Come funziona il riscaldamento centralizzato in condominio

La caldaia è il cuore dell'impianto di riscaldamento centralizzato dove viene bruciato un combustibile (di solito gas metano) che scalda il fluido termovettore (di solito acqua). Il fluido viene distribuito tramite colonne montanti che servono all'interno dei vari locali i terminali di emissione (solitamente radiatori)

Parte dell'energia utilizzata per riscaldare l'acqua viene dispersa, ad esempio dalle tubazioni o dai fumi di combustione. Anche il calore prodotto dai radiatori viene disperso se l'edificio non è adeguatamente isolato. Oggi esistono nuove tecnologie come le caldaie a condensazione, l'isolamento delle pareti, la sostituzione degli infissi, le valvole termostatiche che permettono nei condomini risparmi energetici ed economici importanti

La sostituzione della caldaia va quindi inquadrata in un'ottica di efficientamento e risparmio economico che permette un concreto risparmio di soldi dal bilancio condominiale

Oggi il riscaldamento centralizzato è più vantaggioso rispetto al riscaldamento autonomo

Grazie alla contabilizzazione (ripartitori posizionati sul radiatore) e alla termoregolazione (valvole termostatiche) è finalmente diventato vantaggioso scegliere un sistema di riscaldamento centralizzato piuttosto che autonomo. In questo modo si paga solo il consumo effettivamente sostenuto e la manutenzione viene ripartita tra tutti i condòmini. Va precisato che da Giugno 2017 ogni condominio o edificio polifunzionale è obbligato ad avere un sistema di contabilizzazione e termoregolazione

Leggi l'approfondimento sull'obbligo di contabilizzazione e termoregolazione secondo la norma UNI 10200

Come scegliere la giusta caldaia

Nel passato le caldaie venivano spesso "sovradimensionate", cioè scelte con una potenza (la potenza di una caldaia si misura in Kw) maggiore del necessario. Maggiore è la potenza e maggiore il costo. Quindi, la prima cosa da fare è calcolare il "fabbisogno termico" dell'edificio per dimensionare correttamente la caldaia

Alcune tra le migliori aziende produttrici di caldaie sono:

Non tutte le caldaie sono uguali: ci sono macchine più efficienti e durevoli di altre come avviene per qualsiasi prodotto. E' difficile per l'amministratore di condominio o per i singoli condòmini scegliere la caldaia migliore per il proprio condominio. La spesa per il riscaldamento rappresenta il maggiore costo energetico delle abitazioni e il maggior costo delle spese condominiali. L'investimento va fatto con competenza e consapevolezza.

La progettazione e l'installazione della caldaia: normativa ed enti competenti

La normativa in materia di riscaldamento centralizzato è particolarmente vasta e complessa, a volte anche contraddittoria. Di seguito una analisi degli adempimenti e degli enti competenti in materia:

  1. Dichiarazione di conformità degli impianti (DM 37/2008)
  2. INAIL
  3. Prevenzione incendi
  4. La canna fumaria e lo scarico dei fumi
  5. Acustica
  6. Autorizzazioni comunali (DPR 380/2001)
  7. Risparmio energetico (D. Lgs 192/05 e decreti attuativi)

1) Dichiarazione di conformità degli impianti (DM 37/2008)

In caso di sostituzione della caldaia centralizzata l'impresa è obbligata a rilasciare al committente dei nuovi certificati di conformità dell'impianto elettrico, impianto termico e impianto del gas. Alla conformità vanno obbligatoriamente allegati

  • i progetti degli impianti firmati da un progettista abilitato
  • l'elenco dei materiali utilizzati
  • la copia di iscrizione alla Camera di Commercio dell'impresa

La dichiarazione di conformità garantisce che l'impresa installatrice ha realizzato l'impianto in modo conforme alla regola dell’arte, seguendo le norme tecniche e con materiali appropriati.

La norma che disciplina il rilascio della dichiarazione di conformità degli impianti (detta anche "certificazione di conformità") da parte della ditta installatrice è il DM 37/08 che sostituisce la "vecchia Legge 46/90"

La dichiarazione di conformità è necessaria per richiedere nuovi allacci per utenze di elettricità, gas e acqua e rappresenta uno dei documenti più importanti che il responsabile della caldaia deve conservare

La tematica è vasta, leggere questo articolo per un approfondimento sulla conformità degli impianti

2) Omologazione impianto dell'INAIL (ex ISPESL)

La pratica di denuncia dell’impianto all'INAIL deve essere preparata dall’installatore e deve attenersi al formato e ai contenuti previsti dalla Circolare Inail 28 febbraio 2011 secondo quanto stabilito dal Titolo II del Decreto Ministeriale 1° dicembre 1975

La denuncia va fatta per caldaie con potenza globale superiore a 35 kW (quindi per la maggior parte delle caldaie centralizzate) nei seguenti casi:

  • nuova installazione
  • modifiche ai dispositivi di sicurezza e di protezione dei generatori
  • sostituzione o modifica del generatore con un aumento della potenzialità nominale o una variazione della pressione di targa

Insieme alla denuncia bisogna presentare un progetto firmato da un tecnico abilitato. In seguito alla presentazione l’INAIL provvederà alla valutazione del progetto e in caso di rispondenza alle norme procederà alla successiva omologazione dell’impianto.

I principali sistemi di sicurezza che vanno verificati e dimensionati per la pratica Inail sono

  • valvola di sicurezza
  • valvola di scarica termico
  • vaso di espansione per impianti a vaso chiuso

Approfondimento: Guida alla denuncia Inail ex Ispesl per l’impianto termico

 

3) Prevenzione Incendi nella centrale termica

Le centrali termiche con caldaie di potenza superiore ai 35 kW devono rispettare i requisiti di prevenzione incendi indicati nel Decreto Ministeriale 12/04/1996. Se superano i 116 kW sono inoltre soggette ai controlli di prevenzione incendi da parte dei Vigili del Fuoco con vari adempimenti tra cui la redazione della SCIA Antincendio da parte di un professionista abilitato e per le caldaie più potenti, sopra i 700 kw, anche la presentazione di un progetto antincendio con la richiesta di un sopralluogo dei Vigili del Fuoco.

Quindi praticamente tutte le caldaie centralizzate devono seguire la normativa antincendio

Chiaramente la centrale termica è un luogo particolarmente pericoloso per il rischio di incendi ed esplosioni. La normativa antincendio serve per evitare danni, anche gravi, all'edificio e alle persone.

Ecco due episodi di cronaca molto significativi:

L'amministratore di condominio ha la responsabilità civile e penale sulla rispetto delle norme antincendio.

Per una corretta progettazione antincendio della centrale termica i principali requisiti da rispettare sono:

Caratteristiche dei locali:

  • Devono essere sempre areati per evitare accumulo di gas
  • Altezza minima di 2 metri per impianti fino a 116 kw e fino ad un limite di 2,90 m per impianti con potenza maggiore di 580 kw
  • E' necessario che parte del locale si affacci verso uno spazio scoperto
  • I confini del locale (murature, solai, pilastri) devono essere resistenti al fuoco per una durata determinata (caratteristiche REI)
  • Le porte di accesso al locale devono essere almeno di 2 metri di altezza e 60 centimetri di larghezza
  • Le centrali termiche interrate devono avere prima dell'accesso un disimpegno areato

Impianti

  • La tubazione che porta il gas deve essere verniciata colore giallo ocra e deve avere una valvola di intercettazione all'esterno
  • All'esterno della centrale bisogna anche posizionare una centralina che permetta di interrompere l'alimentazione elettrica
  • Le tubazioni del gas vanno il più possibile fatte passare all'aria aperta
  • Per rispettare la normativa antincendio biaogna che gli impianti (gas, elettrico, termico) siano realizzati secondo le norme tecniche e la regola dell'arte. E' necessario quindi avere sempre le dichiarazioni di conformità

Segnaletica e estintori

  • Almeno un estintore è sempre obbligatorio in centrale termica
  • Vanno affissi alle pareti dei cartelli con cui si segnala la posizione dell'estintore, la valvola di intercettazione del metano, l'interruttore di interruzione dell'alimentazione elettrica. Inoltre ogni centrale termica deve avere un cartello all'ingresso con identificati i recapiti dei responsabili, le caratteristiche dell'impianto e altri dati identificativi

Documenti da conservare

  • Dichiarazione di conformità dell'impianto gas, elettrico e termico con gli allegati obbligatori tra cui la visura camerale dell'impresa installatrice
  • Verbale di pressione dell'impianto gas svolto dall'installatore
  • SCIA antincendio (se la potenza è maggiore di 116 kw) e ogni 5 anni va presentato il rinnovo periodico di conformità antincendio

Leggi un approfondimento sull' antincendio della centrale termica

4) La canna fumaria per lo scarico dei fumi

Particolare attenzione richiede la posizione e la progettazione della canna fumaria che deve garantire lo smaltimento in sicurezza dei fumi della combustione. La nuova normativa stabilsce che la canna fumaria arrivi fino alla copertura dell'edificio, e comunque deve superare l'altezza dell'edificio limitrofo più alto

Sono previste deboli deroghe in caso di installazione di impianti di riscaldamento ad alta efficienza energetica, come la caldaia a condensazione ma in generale per caldaie centralizzate, vista la potenza maggiore rispetto alle caldaie autonome, bisogna portare lo scarico dei fumi "a tetto" e non "a parete"

5) Rumore in centrale termica: la caldaia e inquinamento acustico

Altra questione da affrontare in caso di sostituzione della caldaia centralizzata è l'inquinamento acustico che la caldaia immette nell'ambiente circostante. La prima cosa da fare è diminuire la potenza sonora emessa dalle macchine, ad esempio con l’utilizzo di cuffie afoniche o di silenziatori, inoltre per diminuire la propagazione del suono nella centrale termica si possono utilizzare pannelli fonoassorbenti e/o fonoisolanti

Spesso è proprio il rumore prodotto da caldaie vecchie a giustificare la loro sostituzione con modelli più silenziosi e migliori dal punto di vista acustico. Questo problema è stato anche affrontato dalla Giurisprudenza che ha sancito in diverse occasioni come il rumore derivante dall'impianto termico condominiale produce un danno ai condomini, che vanno quindi risarciti.

Maggiori approfondimenti sulla tematica in questo analisi del Dipartimento di Fisica Tecnica dell'Università di Padova: Problematiche di rumore immesso in ambiente esterno da impianti di climatizzazione centralizzati

6) Autorizzazioni al comune per sostituzione della caldaia condominiale

Per cambiare la caldaia c'è bisogno di richiedere un'autorizzazione al comune?
Questa domanda come spesso accade per le questioni edilizie non ha una risposta chiara. Premesso che ogni comune può avere adempimenti differenti dall'altro io considero la sostituzione della caldaia come rientrante nella manutenzione ordinaria (DPR 380/2001 Art. 3) in quanto è "un intervento [...] necessario ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti"

A Roma per prassi si preferisce comunque presentare al municipio di competenza una comunicazione in lettera semplice in cui si descrive localizzazione, soggetti coinvolti, durata e tipologia dell'intervento. Potete scaricare qui il fac-simile che utilizziamo per i nostri lavori

In caso di sostituzione della caldaia non bisogna presentare la CILA al comune

Differente è la questione se si modifica tutto l'impianto termico, allora in quel caso, a mio avviso, si rientra nella manutenzione straordinaria. Inoltre è necessaria l'autorizzazione comunale se la caldaia viene posizionata all'esterno, sulla copertura o se gli interventi di messa a norma necessitano di modifiche delle murature o delle porte.

7) Risparmio energetico: D. Lgs 192/05 e decreti attuativi

La norma quadro che disciplina il risparmio energetico in edilizia è il D.Lgs 192/05 in attuazione della direttiva 2002/91/CE. La norma attuativa è il Decreto interministeriale 26 giugno 2015 (che sostituisce il 59/09)

La sostituzione della caldaia o del solo generatore ricadono nel campo denominato "riqualificazione energetica" così come definito dall’articolo 2, comma 1, lettera l-vicies ter) del D. Lgs 192/05

In questo decreto vengono specificati alcuni degli obblighi che la nuova caldaia deve rispettare:

  • Rendimento della caldaia. Questo valore dipende dalla potenza nominale del generatore di calore secondo la formula pari a 90 + 2 log Pn, dove log Pn è il logaritmo in base 10 della potenza utile nominale del generatore, espressa in kW (1.3.1 comma 1)
  • Efficienza media stagionale. Va rispettata l'efficienza medie ηgn dei sottosistemi di generazione dell’edificio secondo la tabella 8 presente nell'appendice A del Decreto
  • Termoregolazione. Ogni locale deve avere un sistema che permette la regolazione del riscaldamento in maniera autonoma. Il sistema più semplice è l'installazione delle valvole termostatiche che comunque nei condomini sono in ogni caso obbligatorie

"Legge 10" e AQE

La Relazione tecnica "Legge 10" va redatta da un tecnico abilitato e consegnata al comune prima dell'inizio dei lavori di sostituzione della caldaia o del generatore.

Sono esonerati solo i casi in cui sono verificate entrambe queste due condizioni:

  • Si tratti di sostituzione dei generatori di calore di potenza nominale del focolare inferiore alla soglia di 50 kw (prevista dall’articolo 5, comma 2, lettera g del DM 37/2008)
  • La modifica del generatore non comporta anche l'eventuale cambio di combustibile o tipologia di generatore, come, ai soli fini esemplificativi e in modo non esaustivo, la sostituzione di una caldaia a metano con una caldaia alimentata a biomasse combustibili

In sintesi quindi si è esonerati dalla redazione della "Legge 10" se l'impianto è "piccolo", più precisamente inferiore ai 50 Kw di potenza nominale del focolare, e se viene mantenuto lo stesso combustibile

Come indicato nell'art. 8 comma 2 del D. Lgs 192/05 inoltre alla conclusione dei lavori, il direttore dei lavori consegna al comune l'Attestato di Qualificazione Energetica AQE

Prescrizioni

Per chi deve sostituire la caldaia interessano i commi 6 e 7 dell'art. 2.3 del Decreto interministeriale 26/06/2015

Addolcitore e trattamento di condizionamento chimico: impone l'adozione di trattamenti di addolcimento dell’acqua di impianto secondo la norma tecnica UNI 8065

Contatore volume: negli impianti termici per la climatizzazione invernale di nuova installazione, aventi potenza termica nominale del generatore maggiore di 35 kW è obbligatoria l’installazione di un contatore del volume di acqua calda sanitaria prodotta e di un contatore del volume di acqua di reintegro per l’impianto di riscaldamento. Le letture dei contatori installati dovranno essere riportate sul libretto di impianto

Diagnosi energetica

L'articolo 5.3 del DM 26 giugno 2015 obbliga in caso di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, a realizzare una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione)

La gestione della caldaia, responsabilità e adempimenti dopo l'installazione

L'articolo 11 del DPR 412/93 ha istituito la figura del "Terzo responsabile", introducendo la possibilità di delegare ad una società esterna (in possesso di opportuni requisiti) l'espletamento degli obblighi relativi alla corretta gestione dell'impianto. Inoltre, l’assunzione dell’incarico, solleva l’amministratore dagli oneri e dalle responsabilità civili e penali relative alla gestione dell’impianto termico.

La manutenzione e i controlli

Manutenzione della caldaia e controlli di efficienza sono due attività differenti che spesso si confondono

  • La manutenzione va svolta secondo le indicazioni e le modalità dell’installatore o secondo le indicazioni del produttore della caldaia, solitamente ogni anno.
  • Il controllo di efficienza energetica (chiamato anche "controllo fumi") invece va svolto ogni 1,2 o 4 anni a seconda della potenza e della tipologia della caldaia

La norma che disciplina i controlli è il D.P.R. 74/2013, gli enti locali possono modificare le scadenze

Ogni caldaia deve avere un libretto di impianto insieme al quale vanno conservati anche i controlli di efficienza denominati "Allegato I" o "Allegato II" (scarica esempio di libretto di impianto impianto condominiale)

Il responsabile dell'impianto

L’esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto della normativa in materia di Efficenza Energetica sono affidate al responsabile dell’impianto.

Nel caso di caldaie centralizzate il responsabile è

  • l'amministratore di condominio in caso di edifici condominiali
  • l'amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di società

L'amministratore può delegare i suoi compiti ad un altro soggetto, chiamato appunto "terzo responsabile".

Sostituire la caldaia a gasolio con una a metano

Tra gli interventi più convenienti che si possono realizzare negli impianti centralizzati troviamo la sostituzione di una caldaia a gasolio con una a gas metano

Nella Regione Lazio le caldaie a gasolio dovranno essere sostituite entro il 1 Settembre 2017

Se hai una caldaia alimentata a gasolio e stai valutando la sua sostituzione, contattaci

Costi per la nuova caldaia

Il costo dipende da diversi fattori, ed è stimabile in almeno 1.500-2.500 euro per ogni condòmino.

Salvo "deroga contrattuale" partecipa alla spesa chi è proprietario della caldaia secondo le tabelle millesimali di proprietà (tabella A). Partecipano alla spesa anche coloro che si sono distaccati dall'impianto. Non partecipano alle spese i proprietari di box, cantine, negozi che sin dall'origine non avevano il riscaldamento centralizzato.

Contratto servizio Energia

La sostituzione della caldaia incide fortemente sulla bolletta condominiale per questo è preferibile richiedere una reteizzazione dei pagamenti, o ancora meglio, l'adozione di "Contratti servizi Energia"

Il "contratto servizio energia" permette di acquistare direttamente "il calore" (o il raffrescamento) da una società "Esco" che si impegna a installare l'impianto ed a fornire il servizio ricevendo per 10 anni un canone che copre sia l’acquisto dell’energia, sia il vero e proprio finanziamento per l’acquisto dell’impianto.

In pratica il condominio paga per ricevere il servizio di fornitura del calore e non per il solo acquisto la caldaia

Detrazioni fiscali per sostituzione caldaia

La detrazione fiscale del 65% è ammessa per la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaia a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione. Le spese ammesse alla detrazione comprendono sia i costi per i lavori relativi agli interventi di risparmio energetico sia quelli per le prestazioni professionali ad essi collegate ma anche le valvole termostatiche, poichè rientrano nella definizione di dispositivi di controllo e regolazione. Il limite della detrazione è di 30.000 euro per ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio

I soggetti beneficiari possono optare, in alternativa alla detrazione, per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, esclusi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari (banche, finanziarie, etc.)

Il vantaggio fiscale è veramente molto concreto, se il lavoro viene organizzato correttamente il risparmio nella rata condominiale è particolarmente alto.

Noi di EnUp ci occupiamo della progettazione, installazione, accesso alle detrazioni fiscali e manutenzione delle caldaie condominiali. Per maggiori informazioni, per richiedere un preventivo, telefonare al 0683393090 o mandare una email tramite la pagina contatti

di  - Profilo Linkedin - 15/04/2016

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