Ecobonus + Cessione del Credito
per lavori di riqualificazione ed efficientamento energetico in condominio
In questo approfondimento tecnico vedremo le caratteristiche di un incentivo fiscale molto importante che permette ai condomini di non sostenere i costi per i lavori di riqualificazione energetica nei condomini grazie alla "cessione del credito". L'incentivo può essere applicato anche per il rifacimento delle facciate, delle coperture e per la sostituzione della caldaia centralizzata.
La cessione del credito: uno strumento molto innovativo per riqualificare i condomini
La "Cessione del Credito", introdotta con la Legge di Stabilità del 2016, è una procedura fiscale che permette di cedere il credito derivante dalle detrazioni concesse per interventi di riqualificazione energetica (EcoBonus) o sismica (SismaBonus).
L'obiettivo della norma è permettere a chi intende effettuare dei lavori, come condòmino o anche come singolo proprietario, di ottenere direttamente uno sconto dalle imprese esecutrici o di cedere successivamente il credito di imposta ad un terzo e di rientrare delle spese sostenute invece di attendere il rimborso in più anni dallo Stato sotto forma di detrazioni.
Nel caso dello sconto in fattura, infatti, sarà l'impresa, in cambio dello sconto applicato, a recuperare il credito nei confronti dello Stato tramite dei versamenti ridotti delle imposte o a cedere il credito ad un istituto bancario o ad un terzo.
Fino al 2018 la cessione del credito era prevista soltanto per gli "incapienti", cioè i soggetti ricadenti nella "no tax area", ora invece può essere richiesta da tutti i soggetti interessati dalle detrazioni.
Invece di utilizzare direttamente il credito d'imposta il beneficiario può optare in alternativa:
- ricevere uno sconto sul corrispettivo dovuto (100% della spesa nel caso di applicazione del DL Rilancio), dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da questo recuperato sotto forma di credito di imposta (110% della spesa) con facoltà di successiva cessione a terzi, compresi istituti di credito o altri intermediari finanziari
- ricevere il credito di imposta (110% della spesa) e poi cederlo successivamente a terzi, compresi istituti di credito o altri intermediari finanziari
Nel caso in cui venga accertata la mancanza dei requisiti di accesso alle detrazioni ed alla loro cessione l'Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione, oltre agli interessi, nei confronti dei soggetti beneficiari della detrazione. E' quidi fondamentale affidarsi a professionisti capaci di gestire l'intervento per limitare al massimo questo rischio.
La cessione del credito rappresenta una grande innovazione per 2 motivi principali:
- Non bisogna più attendere 10 o 5 anni per ottenere i rimborsi previsti dagli incentivi
- Ottengono gli incentivi anche coloro che non sono soggetti a IRPEF ed IRES o non hanno sufficiente capienza disponibile
Quali sono i lavori che permettono di accedere alla cessione del credito ?
Prima delle novità introdotte dal decreto rilancio la cessione del credito era valida solo per gli interventi di RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA E SISMICA (dal 50% all' 85%) mentre non si applicava per gli interventi ricadenti nelle detrazioni per RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (solo 50%).
L'Art.128-ter del DL Rilancio inerente la "Trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in credito di imposta cedibile" ha esteso l'applicazione del meccanismo della cessione del credito a tutti i soggetti che sostengono negli anni 2020 e 2021 spese per:
La cessione si applica sia per gli interventi realizzati nelle parti comuni degli edifici ma anche per gli interventi realizzati sulle singola unità immobiliari.
Il "cessionario" cede il diritto alla detrazione al "cedente"
Il "cedente" è colui che ha diritto alla detrazione (di solito corrisponde al proprietario dell'immobile) ma preferisce o non può usufruire di questo diritto, mentre il "cessionario" è colui che riceve il credito (di solito corrisponde ad un'impresa o un istituto finanziario).
Il cedente solitamente non usufruisce delle detrazioni perchè non ha sufficiente capienza IRPEF da versare allo Stato e quindi non può detrarre quanto previsto dall'incentivo. Tuttavia la possibilità di cedere il credito è permessa anche a soggetti che ne avrebbero la possibilità.
Il cessionario è colui che acquisisce il credito. Di solito sono le imprese che hanno effettuato gli interventi di riqualificazione o a altri soggetti privati, incluse le banche ed altri intermediari finanziari.
L'amministratore di condominio svolge un ruolo molto importante per la efficacia della cessione del credito
In caso di lavori condominiali riveste un ruolo molto importante l'amministratore di condominio che ha il compito di comunicare ogni anno all’Agenzia delle Entrate:
- I dati del soggetto cessionario
- L’accettazione del soggetto cessionario del credito ceduto
- L’importo del credito spettante
Senza questa comunicazione, la cessione del credito è inefficace
Nel caso in cui il condominio rientri nella categoria “condomini minimi” e nel caso in cui non sia presente un amministratore di condominio, possono incaricare un condomino di effettuare gli adempimenti previsti dalla normativa.
L'Agenzia delle Entrate ha realizzato un Software riservato ad amministratori di condominio, per comunicare i dati dei soggetti interessati
Se sei un amministratore di condominio ed hai necessità di una consulenza sulla cessione del credito, contattaci. EnUp lavora con Eco-Condominio per contribuire alla riqualificazione energetica dei condomini.
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Il cassetto fiscale del cedente e del cessionario
Il "cassetto fiscale" è una pagina del portale online dell'Agenzia delle Entrate dove vengono raccolte le principali informazioni di natura fiscale di un contribuente.
Tramite i rispettivi "cassetti fiscali" del cedente e del cessionario si potrà comunicare l'ammontare della cessione del credito e la relativa accettazione.
Accedi al Cassetto Fiscale
E' permesso cedere il credito più volte (novità decreto rilancio)
Il cessionario (cioè il soggetto che riceve il credito) sarà:
- Un impresa: si tratta solitamente della stessa impresa che ha eseguito i lavori ( sconto diretto in fattura) o di un'altra impresa interessata al credito e con maggiore capienza fiscale.
- Altri soggetti privati
- Istituti bancari e assicurazioni
I cessionari che hanno ottenuto la cessione del credito possono, a loro volta, cedere il credito ad un altro soggetto.
Per esempio una tipica applicazione della "doppia cessione" è la seguente:
- Il proprietario dell'appartamento in un condominio ceda il suo credito all'impresa di costruzione appaltatrice.
- L'impresa di costruzione, a sua volta, cederà il credito ad una banca o ad un'altra ditta.
Sei confuso? La cessione del credito è uno strumento tanto vantaggioso quanto complesso.
Per saperne di più contattaci o telefona al numero 06.64467495
Software dell'Agenzia delle Entrate
Grazie al Provvedimento prot. 100372 del 18/04/2019 sono stati pubblicati online dei software per comunicare all'Agenzia delle Entrate l'avvenuta cessione a terzi del corrispondente credito. I software sono 3:
- Software riservato ad amministratori di condominio
- Piattaforma web cessione crediti:
- Software Comunicazione cessione crediti (CCIRE)
Relativamente agli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari è previsto che, per le spese sostenute nell'anno 2018, la comunicazione possa essere inviata dal 7 maggio al 12 luglio 2019. Dagli anni 2019 e seguenti, entro il 28 febbraio dell'anno successivo.
L'accesso ai software avviene dall'area riservata Fisconline
Sintesi dell'ampio sistema degli incentivi statali per i lavori edili ed impiantistici in condominio
Da molti anni, le spese per la ristrutturazione edilizia ed energetica degli edifici sono oggetto di un ampio e complesso sistema di incentivi fiscali basati sulla detrazione fiscale dalle imposte IRPEF e (in parte) IRES.
L'evoluzione della politica di incentivi fiscali si può riassumere in questi punti:
- Per gli interventi di ristrutturazione edilizia iInizialmente viene prevista la detrazione al 36% fino ad un massimo di 48.000 €, poi dal 2012 la detrazione per ristrutturazione edilizia sale al 50% fino ad un massimo di 96.000 €
- Per gli interventi di riqualificazione energetica inizialmente viene prevista la detrazione al 55%, dal 2013 viene elevata al 65% con scaglioni massimi di detraibilità a seconda dell'intervento (30.000 €, 60.000 € e 100.000 €)
- Negli ultimi anni, la politica di incentivi si evolve favorendo gli interventi condominiali e promuovendo gli interventi sull'intero edificio. Vengono quindi introdotte detrazioni fiscali dal 70% fino al 85% per incentivare la riqualificazione energetica e la riqualificazione sismica del patrimonio edilizio. Nel maggio 2020 con il decreto Rilancio viene innalzata l'aliquota al 110%.
- Nel 2016 viene introdotta la "cessione del credito" per i soli "incapienti", uno strumento con cui trasferire il rimborso fiscale ad altri soggetti come le imprese costruttrici o soggetti privati. Nel 2018 la "cessione del credito" viene estesa a tutti i contribuenti IRPEF / IRES e non solo per i lavori condominiali ma anche per lavori privati. Nel maggio 2020 con il decreto Rilancio la cessione può essere applicata anche agli interventi di ristrutturazione edilizia e con più di due passaggi.
Le detrazioni fiscali vengono classificate principalmente in:
L'obiettivo del Legislatore è promuovere profondi interventi di riqualificazione energetica e sismica per diminuire i consumi energetici ed aumentare la sicurezza antisismica degli edifici.
Queste ristrutturazioni profonde, chiamate appunto in gergo "deep renovation" non sono solo dovute alla sicurezza o a ragioni ambientali ma costituiscono un volano economico con cui aumentare il valore degli immobili.
Quali interventi realizzare ed in che modo richiedere gli incentivi fiscali è un'attività complessa che necessita di competenze professionali specifiche. Per maggiori dettagli sugli incentivi previsti per la riqualificazione visita questo nostro approfondimento.
Il sistema delle detrazioni fiscali per lavori in condominio è eterogeneo e complesso. EnUp Srl si propone come riferimento per amministratori e condomini che intendono realizzare dei lavori di riqualificazione utilizzandoi tutti gli incentivi possibili. Per saperne di più contattaci
Circolari dell'AdE
Di seguito le principali circolari in merito alla cessione del credito per EcoBonus e SismaBonus:
- Provvedimento prot. 108577 del 08/06/2017
- Provvedimento prot. 108572 del 08/06/2017
- Provvedimento prot. 165110 del 28/08/2017
- Circolare 11/E del 18 maggio 2018
- Circolare 17/E del 23 luglio 2018
- Risoluzione 84/E del 5 dicembre 2018
- Provvedimento prot. 100372 del 18/04/2019
- Vademecum riqualificazione globale degli edifici
La cessione del credito è uno strumento innovativo ma anche molto complesso. Evita di cadere in errore valutando offerte che all'apparenza sembrano molto appetibili ma che nascondono costi occulti. Se vuoi saperne di più contattaci
di Valerio Adoo Puggioni e Andrea Denza - 30/04/2019 aggiornato il 17/05/2020
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