Check Up dell'immobile: due diligence tecnica
La due diligence è un analisi dello stato e delle condizioni di un immobile. L'indagine è finalizzata a conoscere il bene in modo da permettere compravendite e investimenti sicuri, valutare cambi di destinazione d'uso, organizzare la manutenzione programmata, gestire con efficienza l'immobile.
Viene richiesta in caso di acquisizione di immobili, divisioni ereditarie, scorporo di quote societarie, più in generale per valutare l'effettivo valore, lo stato di un patrimonio immobiliare e le prospettive di un investimento immobiliare.
La due diligence immobiliare valuta:
- Stato di fatto: grazie ad un rilievo geometrico e fotografico si descrive lo stato di fatto dell'immobile.
- Manutenzione: efficienza degli impianti, funzionalità delle coperture, degli infissi e delle murature, stato delle strutture, scarico delle acque, etc.
- Stato urbanistico: presenza di licenza edilizia, concessione o permesso di costruire, rilascio del certificato di abitabilità, condoni. Verifica di eventuali abusi o irregolarità edilizie. Valutazione della presenza di vincoli edilizi.
- Stato catastale: verifica dei dati catastali (intestatari, indirizzi, etc.) e delle planimetrie
- Verifica legale: determinazione della proprietà, presenza di ipoteche e contratti di locazione.
Analisi dell'immobile esistente
Le indagini sugli immobili cominciano con un attento rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto che viene utilizzato per misurare le superfici ed i volumi dei vari ambienti. Il rilievo potrà essere rappresentato su disegni tradizionali o su software di modellazione tipo BIM. La modellazione tridimensionale dell'edificio è particolarmente utile per effettuare indagini dei consumi energetici con il software di simulazione dinamica con il quale si possono ottenere stime dei consumi energetici molto precisi ed affidabili.
Obiettivi della Due Diligence
Una conoscenza completa dello stato di un immobile o di un patrimonio immobiliare permette di ottimizzare la gestione ed i costi, aumentare i ricavi ed in generale aumentare la redditività dell'investimento immobiliare.
La verifica della regolarità urbanistica e catastale è utile a garantire la regolare compravendita degli immobili e non ricadere in vizi di nullità dovuti ad atti di immobili abusivi o irregolari.
I clienti
I clienti che richiedono una due diligence immobiliare sono:
- Società di real estate: si occupano di gestione di patrimoni immobiliari o singoli immobili
- Proprietari di alberghi, hotel, strutture turistiche: rappresentano una clientela molto interessata alla due diligence immobiliare perchè queste strutture necessitano di essere riqualificate, dal punto di vista funzionale energetico e spesso necessitano di una riorganizzazione dell'offerta commerciale
- Proprietari di immobili: società sia di persone che capitali, che posseggono immobili di cui non hanno una conoscenza tecnica, legale ed amministrativa completa. Spesso questi clienti hanno necessità di conoscere il bene per procedere a scorpori, acquisizioni, vendite o riqualificazioni per investimento.
Monitoraggio
La attività di due diligence può essere integrata con una fase successiva di monitoraggio ed analisi della vita dell'immobile in modo da controllare, nel trascorrere degli anni, la manutenzione e la corretta gestione dell'immobile. Il monitoraggio prevede l'utilizzo di sonde, controllate con sistemi online.
